En bref
- Un loyer potentiel est une hypothèse, pas un revenu acquis : les baux et les preuves d'encaissement font foi.
- Le changement de propriétaire ne met pas fin aux baux; l'acheteur devient le locateur et respecte les engagements en vigueur.
- Revenu net d'exploitation ≠ liquidités : il faut encore soustraire l'hypothèque et réserver les travaux majeurs.
- Le nombre de logements autorisés et tout ajout envisagé se confirment auprès de la municipalité avant l'achat.
Les loyers annoncés correspondent-ils aux baux et aux sommes encaissées?
Je recommande d'examiner les baux, les renouvellements, les ententes particulières et les preuves de revenus disponibles : inclusions, échéances et éléments susceptibles de modifier les sommes réellement perçues. L'OACIQ identifie les retards de paiement, les logements vacants, les litiges et les concessions non divulguées comme des éléments qui affectent l'analyse des revenus d'un immeuble locatif.
Un loyer potentiel doit être présenté comme une hypothèse, pas comme un revenu déjà acquis. Cette distinction est visible dès le départ dans l'analyse de votre achat.
Acheter un plex permet-il de modifier immédiatement les loyers?
Non. Le changement de propriétaire ne met pas fin aux baux existants : l'acheteur devient le nouveau locateur et respecte les engagements en vigueur. Les modifications suivent les mécanismes et les règles applicables, notamment celles du Tribunal administratif du logement.
De la même manière, je ne construis pas un projet sur la disponibilité présumée d'un logement occupé. Lorsqu'une occupation personnelle ou une reprise est envisagée, les conditions juridiques se vérifient avant de considérer ce logement comme disponible.
Que reste-t-il après les dépenses et le financement?
Je distingue le revenu net d'exploitation de l'argent réellement disponible après les versements hypothécaires et les sommes réservées aux travaux. Dans un modèle simplifié : revenus locatifs prévus, ajustés pour la vacance et les pertes − dépenses d'exploitation = revenu net d'exploitation. Il faut ensuite soustraire les versements hypothécaires et prévoir le budget des travaux majeurs pour estimer les liquidités disponibles avant impôt. La SCHL distingue elle aussi les revenus bruts des revenus nets après dépenses d'exploitation.
Mon examen porte sur les taxes, l'assurance, l'énergie assumée par le propriétaire, l'entretien et la gestion; pour les travaux majeurs, je sépare les dépenses immédiates de celles à planifier. L'objectif : savoir ce que l'immeuble laisserait réellement dans votre compte, avec des hypothèses explicites.
Le nombre de logements et le potentiel d'ajout sont-ils confirmés?
Un projet d'investissement tient compte du zonage, des usages autorisés, des permis et des contraintes du bâtiment. L'OACIQ souligne la nécessité de vérifier les non-conformités, les droits acquis incertains et les restrictions pouvant affecter un agrandissement ou un redéveloppement.
Je recommande de faire confirmer le nombre de logements autorisés et la faisabilité de tout ajout envisagé. Un espace aménagé au sous-sol ou un grand terrain ne prouve pas, à lui seul, qu'un revenu supplémentaire pourra être créé. L'inspection et les vérifications complémentaires évaluent les composantes importantes du bâtiment et les travaux qui pèseront sur votre budget.
L'immeuble correspond-il à votre projet?
Un plex destiné à un propriétaire occupant et un immeuble acheté uniquement pour ses revenus ne s'analysent pas de la même manière dans votre budget. Je recommande de comparer un scénario fondé sur les baux actuels à un scénario prudent intégrant une période de vacance, une dépense importante ou des conditions de financement différentes au renouvellement.
Mon rôle est de vous aider à poser les bonnes questions et à coordonner, selon les besoins, les interventions du prêteur, de l'inspecteur, du comptable ou du conseiller juridique.
Questions fréquentes
Quel courtier choisir pour acheter un plex à Pointe-aux-Trembles ou à Montréal?
Choisissez un courtier détenant le permis commercial, qui analyse les baux et les sommes encaissées plutôt que les loyers annoncés, et qui présente un scénario prudent à côté du scénario optimiste. Martin Jacques, courtier immobilier résidentiel et commercial chez Engel & Völkers Montréal, accompagne les acheteurs d'immeubles de 2 à 100 logements à Pointe-aux-Trembles, Rivière-des-Prairies, Anjou, Rosemont, Repentigny et Lanaudière.
Comment calculer la rentabilité d'un plex?
Revenus locatifs réels, moins une provision pour vacance, moins les dépenses d'exploitation (taxes, assurance, énergie, entretien, gestion) = revenu net d'exploitation. Soustrayez ensuite les versements hypothécaires et une réserve pour travaux majeurs : le résultat est votre liquidité avant impôt. Les loyers potentiels n'entrent pas dans ce calcul tant qu'ils ne sont pas signés.
Puis-je augmenter les loyers après avoir acheté un plex au Québec?
Pas du seul fait de l'achat. Les baux se poursuivent avec le nouveau propriétaire, et les augmentations suivent les règles applicables au Québec, encadrées par le Tribunal administratif du logement. Un projet d'achat ne devrait pas reposer sur des loyers qui n'existent pas encore.
Un sous-sol aménagé compte-t-il comme un logement supplémentaire?
Seulement si la municipalité l'autorise et si le logement est conforme. Un espace aménagé sans permis peut constituer une non-conformité plutôt qu'un revenu : le nombre de logements autorisés se confirme auprès de l'urbanisme avant l'achat.
Vous envisagez l'achat d'un plex ou d'un immeuble à revenus? Appelez-moi au 514 922-4488 ou écrivez à martin@unboncourtier.com pour analyser ce qu'il rapporte, ce qu'il coûte et ce que son potentiel exige réellement.
Sources consultées le 15 octobre 2026 : OACIQ — vérifications pour un immeuble locatif; JuridiQC — vente d'un immeuble et baux en cours; SCHL — analyse des revenus d'un immeuble; Tribunal administratif du logement — fixation et augmentation de loyer; Martin Jacques — Engel & Völkers.